Sťahujete sa po prvý raz do prenajatého bytu? Pozor na nájomnú zmluvu. Jej podpísanie bez toho, aby ste si podrobne prečítali všetky klauzuly, vás môže stáť veľa. V júli 2025 navyše vstupujú do platnosti nové pravidlá pre ukončenie zmluvy, zvyšovanie nájmu a ochranu prenajímateľov. Odborníci varujú, že zmluva o prenájme nie je formalita, ale dokument, ktorý je právne záväzný. Čo by ste mali ako nájomca a prenajímateľ vedieť?
Zmeny pravidiel prenájmov od júla 2025
Už v júli tohto roku vstupuje do platnosti novela zákona o krátkodobých prenájmoch bytových priestorov. Prináša niekoľko zmien, ktoré by ste mali pred podpisom zmluvy poznať. Zásadné sú hlavne zmeny výpovedných lehôt, zániku zmlúv a ochrany nájomcov. Po rokoch tak prichádza na rad väčšia ochrana oboch strán – prenajímateľa aj nájomcu.
Poďme sa na tieto zmeny pozrieť podrobnejšie. Čo sa výpovedných lehôt týka, voľné podmienky, ktoré boli platné doposiaľ, sa menia. Zmeny sa dotýkajú spôsobu, akým sa počítajú výpovedné lehoty. Dôležité je, podľa akého zákona ste zmluvu o prenájme uzatvorili. Ak ide o krátkodobý prenájom bytu, výpoveď začína byť platná hneď na druhý deň po doručení výpovede. Zväčša sa jedná o dobu jedného mesiaca, ale môže byť dohodnutá aj kratšia doba. Zmluvy uzatvorené podľa Občianskeho zákonníka určujú výpovednú dobu na tri mesiace, ktoré začnú plynúť až od prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede.
Ochrana proti zvyšovaniu cien v nájomnej zmluve
Nájomcovia bytov by vám vedeli rozprávať dlhé príbehy o náhlom zvýšení cien nájmu bez udania dôvodu. Tento nekalý spôsob zvyšovania nájmov je už minulosťou. Nejasne upravené klauzuly sa zmenili a prenajímateľ nemôže len tak svojvoľne navýšiť cenu nájmu. Nemôže tiež meniť poplatky za energie bez súhlasu nájomcu. Aby ste predišli hádkam a nedorozumeniam, výšku nájmu a záloh za energie dôkladne uveďte v nájomnej zmluve. V zmluve môže byť zahrnutá podmienka zmeny výšky nájomného v závislosti od inflácie.
Ak zmluva umožňuje jednostranné zvyšovanie nájmu bez pevného vzorca, ide o rizikový bod. Takúto zmluvu vám neodporúčame podpísať. Odborníci radia dávať si pozor na body zmluvy typu prenajímateľ má právo upraviť výšku nájomného podľa potreby, pretože ide o neurčité ustanovenie. V prípade sporu môže byť vyhodnotené v neprospech nájomcu. Ak sú súčasťou zmluvy podobné ustanovenia, konzultujte ich s právnikom ešte pred podpisom.
Nečakaným a nepríjemným prekvapením pri prvých platbách býva úhrada kaucie. Prenajímateľ má právo od vás žiadať peňažnú zábezpeku, ktorá by v prípade zničenia vybavenia uhradila škody. Kaucia môže byť použitá aj na nezaplatené nájomné alebo nedoplatky energií. Výšku kaucie určuje Občiansky zákonník. Jej výška nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájmu zahrňujúceho energie. Po ukončení nájomnej zmluvy je majiteľ povinný vrátiť nájomcovi zábezpeku najneskôr do jedného mesiaca od vysťahovania.
Nájomca má práva, ale tiež povinnosti
Keď si byt prenajmete, neznamená to, že sa o neho nemusíte starať. Po podpise zmluvy máte isté povinnosti, ktoré nie je vhodné zanedbať, pretože prenajímateľ vám na ich základe môže predčasne ukončiť zmluvu. Medzi základné povinnosti patrí riadne užívanie bytu, nepoškodzovanie vybavenia a včasné platenie nájomného. Okrem toho ste povinní strpieť občasné kontroly zo strany prenajímateľa. Samozrejme, že po dohode a bez svojvoľného vstupu majiteľa do bytu.
A čo úpravy a rekonštrukcie bývania? Ak budete chcieť vykonať stavebné či technické úpravy, musíte získať písomný súhlas prenajímateľa. Nesnažte sa nič zatajiť, pretože po ukončení zmluvy od vás môže majiteľ žiadať uvedenie bytu do pôvodného stavu na vaše náklady. Niektorí nájomcovia sa mylne domnievajú, že môžu napríklad vymaľovať alebo vymeniť podlahu bez súhlasu a robia vlastne majiteľovi službu. Opak je pravdou a každú, aj tú najmenšiu, zmenu konzultujte s prenajímateľom a písomne ju potvrďte. Zároveň však máte povinnosť opraviť drobné poruchy v domácnosti, napríklad výmenu batérie či žiarovky.
Skryté riziko v podobe záložného práva
Viete, že prenajímateľ má právo na váš majetok, ktorý ste do bytu priniesli? Nemusíte sa však obávať jeho zhabania, ak k tomu nie je dôvod. Prenajímateľ má zo zákona záložné právo na váš hnuteľný majetok v byte len v prípade neplatenia nájomného. Toto právo je automaticky zakotvené v Občianskom zákonníku a nie je nutné ho osobitne uvádzať v zmluve. Prakticky to znamená, že ak budete meškať s platbami, majiteľ bytu má zákonné právo zobrať si váš počítač či dokonca topánky a oblečenie. V praxi je uplatňovanie tohto práva pomerne zriedkavé, ale čert nikdy nespí a počas sporov s prenajímateľom môže dôjsť k rôznym situáciám.
Tieto chyby vás môžu stáť stovky eur
Straty na oboch stranách zapojených do prenájmu bytu vznikajú často z banálnych chýb. Bohužiaľ, aj tieto malé chyby vedú k finančným stratám. Medzi najčastejšie patrí podpis zmluvy bez jej prečítania, chýbajúce dodatky o stave bytu či nejasné určenie trvania zmluvy. Nájomcovia si neuvedomujú, že aj krátka veta bez právneho významu môže byť rozhodujúca pri riešení sporu.
Ďalšou častou chybou je ústna dohoda o podnájme tretích osôb alebo o zmene podmienok bývania. Takéto dohody nie sú právne vymáhateľné a prenajímateľ ich nemusí uznať. Rovnako problémové sú situácie, keď sa zálohy na energie uhrádzajú bez konkrétneho prehľadu spotreby. Vždy požadujte vyúčtovanie a archivujte si dôkazy o platbách. V prípade, že byt prenajímate, nezabúdajte ani na povinnosť oznámiť nájomný vzťah daňovému úradu. V opačnom prípade vám hrozia sankcie nielen zo strany štátu, ale aj zo Sociálnej poisťovne. Ak ako nájomca nesúhlasíte s niektorým bodom nájomnej zmluvy, radšej sa poraďte s právnikom. Investícia do právnej rady sa vám vráti v podobe istoty a transparentnosti zmluvy.
